今年出现了几个摇号盘，每次都能引起不小的震动：在这个市场下，多少老盘开始“打骨折”出货，新盘居然还用摇号？

　　其实也不用怀疑，虽然每次摇号有借势营销的目的，但既然能够摇号，这些楼盘都是有些“红盘基因”在身上的。

　　回顾今年的几个摇号盘

　　最近刷屏的摇号盘是青特璟誉。11月15日项目首开，140多组购房者抢120套房，摇号开盘1小时近乎售罄！这个从拿地就受到关注的新盘靠着效果图就能爆火，原因是长在改善人群心坎上——首先，位居东李绿城旁，配套成熟；其次，得益于新规和青特自身在产品方面的发力，户型、公区等打动人心；另外，青特滨湖国际2期等一系列青特项目积攒的好口碑让项目自带“滤镜”；最重要的是，定价合理，1.7容积率、“0公摊”低密产品成交区间在21000元/㎡-25000元/㎡，还比较符合预期。

　　回顾今年的其他摇号盘，大抵也是这样的逻辑。

　　3月6日，青岛滨海国际中心九著2号楼启动摇号，143㎡装修小高层均价2.15万/㎡的价格确实有性价比，现场抢房场面热烈，最后除了顶底房源，2号楼全部售罄；

　　6月13日，城阳海通桂语兰庭（后改名海通观樾兰庭）起价1.28万/㎡的“良心价”点燃购房者热情，7#9#小高层首开劲销107套，金额2.06亿；

　　6月28日，市北国信和悦200多人摇号抢64套房，首开当天去化90%，劲销1.4亿元；

　　9月27日，高新区中欧金茂锦棠300多人抢124套房源，125-192㎡洋房、小高层均价11500-13000元/㎡，当天成交110多套！

　　摇号盘不是偶然现象

　　摇号抢房不是当下楼市的普遍现象，但也绝不是偶然现象，只要有好产品，未来依然会有摇号盘。这几个摇号盘有着共同特点——低密、改善、高得房率、高性价比。产品方面，无一例外都是小高层为主的低密产品，面积段集中在120-150㎡改善户型，这个面积段的低密产品一直是青岛改善市场的流量密码，只要符合这个面积段，且没有明显短板，定价合理一些，就能够精准“拿捏”市场上最活跃的改善群体。

　　这个群体买房的特点，是真正自住改善，关注每一个跟居住舒适度有关的指标，更看重房子的容积率、户型设计、得房率、公区设施、配套等细节，不想为了低价牺牲居住舒适度，能够为好房子的品质溢价买单。

　　他们基本不是首次置业，吃过买对房子的红利，或许也经历过（看过）买错房子的代价，因此更倾向于选择“不出错”的楼盘，能够在未来几年依旧不过时、有保值性的好房子。而目前市场上能够满足他们需求的新盘，基本上也就那几个，因此也不难理解，为什么能够出现摇号抢房的现象，因为这些购房者的选择出奇地一致。

　　分化的青岛楼市

　　当下青岛楼市正呈现鲜明的分化格局：一边是热门摇号盘热度攀升，再现市场高峰期的热闹景象；另一边，多数在售一手房却不得不以价换量，打折促销成为常态。

　　鲁昊棠琳湾、西海瑞苑、仙山花园、中联依山伴城、清荷茗郡、保利时代、绿地国科青岛科技小镇等盘出现了不同程度的调价，有的甚至“价格腰斩”“打骨折”，这些盘，无一例外，都是在前些年的老旧产品，户型过时、得房率低、容积率高等问题突出，相比现在的新规产品，已经无法同日而语。他们的竞品，早就不是新规产品，而是区域内的次新二手房，在新盘面前基本无优势，又面对着灵活定价的房东们，只能腹背受敌，“以价换量”。

　　不得不说，现在是买房的好时机，手握二三百万的预算就可以“从从容容、游刃有余”，能在新盘市场选到不错的新规产品，实现更好的居住环境和更多的得房面积，也能买到更高性价比的老旧一手房和次新二手房，尤其是在年底，“双十二”“年底冲业绩”等节点下，有了更多比价的空间。

　　对于后续的楼盘而言，现在的购房者，见过好产品，“吃过细糠”，难免对房子的要求也会水涨船高。后续产品唯有以现有优质楼盘为基准，在产品力上不断迭代创新，才能精准匹配购房者的进阶需求，真正实现长期主义。