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40分钟到主城|房美人多的青岛“后花园” 平度楼市还有逆袭的可能吗?
[ 编辑:蚂蚁王子 | 时间:2021-04-06 11:59:01 | 浏览:17248次 ]
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平度,山东省面积最大的县级市,也不知道被谁被冠以青岛的“后花园”的名号,如果以“后院起火”这一点作为KPI,隔几年就会出一个全国热点的小县城,也算是实至名归。

作为老王的家乡,这是一个老王从来没有研究过、写过的市场。2020年房价都能下跌的市场,以贝壳为首的渠道商都基本放弃的一块“盐碱地”,实在没有太多的亮点。

但是今年的第一个小长假,老王研究了两天这个既熟悉又陌生的市场,两天跑了十几个盘,收获了很多值得我们思考的东西。

1

没有炒房客的远郊市场

小长假的第一天,青岛各大交通主动脉的交通压力可以想象。所以老王选择了地铁+高铁的出行方式。

如果从方便程度来说,在青平高铁开通后,确实很方便。早晨8点上高铁,一站直达,8点40时就可以到平度,早上7点到晚上6点半都有返程车。从火车站打车到老王位于市中心的家中,不到10元钱。如果我们按照一线城市的标准来看,这是一个非常理想的睡城之选。

但是,青岛是一个收入低、消费高的二线城市。在平度之前,还有高新区、胶州距离主城更近的选择。

最关键的是,青岛到平度的高铁确实也不便宜。单程46元,来回小100元,如果是天天跑,这路费都可以在青岛租一套不错的二手房了。

当然,大家比较盼望14号线。最新消息不出乎意料,没有进入三期规划,其中高铁已开通成为了一个缓建的重要原因。更深层次的原因,还在于青岛相比胶州、即墨,经济体量和影响力都不行,即使开通了恐怕也要赔钱。大家可以拿现在8号线算一下,青岛到平度坐地铁票价恐怕不会低于30元,这个价格对于工薪族同样不是一笔小钱。

所以,虽然有“后花园”的称号,但是平度与莱西一样,都很难承载青岛外溢刚需,而且没有滨海资源,自然不会吸引外来投资客。

我们看一季度的市场,平度的成交量不到2000套,与5000套+的即墨和4500套+的胶州,完全不在一个层级上。

从存量房统计来看,库存量不大,但去化周期不短。

但是,如果你从数据上武断的认为,平度楼市是一潭死水或者居住属性差,那你就大错特错了。

2

混沌的平度楼市发展史

我想从新闻中,大家都知道平度是一个很奇特的地方。至于官场的那些八卦,作为在平度“香港中路”上长大的老王来说,自然知道不少。大家如果想听,本期的米宅音频课里老王会讲一点,这里不展开了,因为这对大家买房没有太大帮助。

我们来说说平度楼市发展史和格局吧。大家都知道,因为经济实力、地理区位、著名的拆迁事件等多方面的原因,平度城市更新速度远远落后于胶州、即墨。所以,我们现在看平度楼市,都是一个很奇幻的市场。红旗路两侧传统核心区,还有不少老旧小区可以拆,东部实验中学片区也没有完全开发完毕,南部新城能开发的土地就更多了。

从历史上说,平度楼市的起点还是平度的香港中路——红旗路。在万科入驻之前,以老王现在居住的府佑苑比较有代表性。

2006年平度最高档的住宅之一,当时2580元/平方米的价格都觉得不便宜,但是卖得很好。这一代产品特点是低密度洋房、品质不高但面积足够大的中央花园,带地上车库,这样的房子现在还是老平度人比较中意的一类。最关键的是配套很纯熟,平度标志性商业综合体步行可及,距离其它四大商场也都是一刻钟的路程,现河公园过了马路就是。

虽然防盗门已经烂得不成样子,但土建质量真心不错,所以现在二手房在万元线上下。

2010年,万科来了,后面的故事大家耳熟能详。万科在红旗路上占据了老市府的地段,紧邻当时还算不错的实验小学。但是80平方米-90平方米的产品,对于改善族来说小了点,而且不论是精装房还是后来的毛坯,都不算便宜。所以,平度的改善族大部分往东走。

平度这种小县城,没有什么金融中心,自然打动人只能靠产品。所以这一带还是以大户型的洋房产品为主。虽然是一众小开发商,产品力比不上一线城市的豪宅,但是从外立面和园林上讲,还都算不错,起码不亚于浮山后的高层住区。

江山帝景

金色家园

平度虽然经济不太行,但是也有不少矿,作为青岛的“后花园”,许多私营企业也承载了一些外贸产业,所以有钱人数量也是不少。这就让城东渐渐有了平度“浮山后”的味道。

阶层,决定了学区。在平度实验中学落地之后,平度原本扁平化的学区格局被改变了。南京路小学——平度实验中学成为了平度最好的学区,住宅的人气自然也最高。

然而,平度市政府还有自己的打算,那就是在万科落地时就已经画好的蓝图——南部新城。

目前,这个区域已经形成了三大价值点——平度市政府、青大附院平度院区、2020公园,未来还有14号线。

相比于西海岸还在纸上的中央公园,平度的2020公园已经竣工。老王假期去游玩,发现建得确实不错,人工湖、大草坪,草长鸢飞,是一个周末休闲娱乐的好去处。

从区域上看,以利群为圆心的西部老城,是老平度心之所向,这里生活配套纯熟;平度东部有最好的教育资源,汇集了一批产品力不错的项目,是中产们的聚集区;南部新城是城市未来的希望,汇集了平度最优质的资源,是平度最容易讲故事的地方。

那么在这个刚需为主的市场上,哪个板块最受欢迎?老王选取了几个比较有代表性的盘来分析一下。

3

被刚需压平的新房市场

第一个看的项目是3月份的新晋销冠——碧桂园·桃李东方。不大的临时营销中心,虽然没有什么活动,但是人并不少。

这个项目贯彻了碧桂园“极致实用主义”的策略,精装房单价在九千线上,还附送平度人最喜欢的车位,在东城新房选择不多的情况下,轻松拿下销冠并不让人意外。

从这个楼盘我们不难发现:平度人对于价格很敏感,对于学区很执着。

随后,老王去的是新城悦隽大都会,这个盘的优点是临近高铁站和平度一中。一期已经封顶马上交付,在售楼盘也是9000多的单价,但是不送车位。从节假日的人气来看,平度的刚需对于这个区域并太感冒。

从这个盘我们可以看出平度楼市还是自给自足局,很少人会觉得高铁能给平度房产带来增加值。

在所有的楼盘中,老王最为意外的是金悦相府这个楼盘。这个在印刷厂地块上建起来的洋房小区,可以说是老城区的优质的地段,在老王印象中应该和主城的观海地差不多的价格逻辑。产品看起来没问题,单价九千多也不算贵,小区带一个大花园,户型也不错,与城阳伴山府的是一家开发商,但感觉就是不温不火。

由此可见,在平度这样的小城,老城区改善族人数、实力还是十分有限。

如果从第一眼的眼缘来看,位于南部新城的中央美地,当然是平度的品质担当。入户大堂和干挂石材的立面,多少有一种豪宅的既视感。

说句实在话,虽然即墨西的住宅也是各有特色,但就颜值这一点而言,能比过中央美地的楼盘并不多。

作为未来的高端住区,当然少不了学区。平度实验二小,超过实验小学问题不大。

在中央美地的营销中心,老王终于找到点了红盘的范儿。准确的户型图都看不到一张,但是置业顾问号称高楼层都已经卖光了,不过单价也是九千多。如果让老王去评判,这当然是南部新城最具潜力的楼盘,但是老王的土豪同学,对这个项目都并不感冒。

质量并不那么好,交房时业主们还集体维权过,去年下大雨,车库都淹了,车进不去。

有实力拿下一个单元的她,认为住在南部新城并不方便,而且资产成长力并不高。当然,南部新城的大饼也吸引了不少有钱人去购买,有的人甚至出手多套,但是现在很多人想出房子,二手房是个有价无市的状态。

那么,南部新城的品质担当可能还是要靠海信。在海信·凤台世家的营销中心,老王感受到了一点暖意,有不少看房的人,置业顾问表示楼盘卖得很不错。这也是假期期间老王看到的唯一一个有暖场活动的楼盘。海信的盘价格当然不低,但是品质和美誉度在这里,这便是优势。

可以明确的一点是:平度虽然经济落后于胶州、即墨,但是有钱人也不少,千万豪宅也卖得动,关键是你有没有好的产品。

看下这一圈来,有一个很明显的感受,那就是新房价格的的扁平化。不管是老城、东城还是南部新城,人气比较高的这几个项目,18层的住宅价格基本都在9000元/平方米至9500元/平方米之间,没有谁因为地段或者产品力的优势高出一大截。

从产品上说,看到那么多不知名的小建筑商,我感觉平度楼盘,真正有品质保障的盘并不多。但从户型、容积率、外立面、园林设计等几个方面去考量,我觉得要好于同样建筑品质很难保障的胶州、即墨、西海岸等地的楼盘,由此可见没有炒房客,对于区域楼市来说并不都是坏事。

在这样市场环境之下,新开发商如果进入平度,如果是单纯的忽悠,会死得很惨。

4

有难度也有机会的新兴市场

相比已经拉开大城架势的即墨、胶州而言,平度楼市还未完全舒张筋骨。虽然没有外来炒房客,但作为一个人口大县,有一定的自我消化能力。现在唯一的问题是,不论是东城还是南部新城,都没有一个能让全市瞩目的产品。几个各有特色的楼盘,不紧不慢地消化着各自区域的刚需,这样的市场很难起势。

在探盘时,老王发现华润的牌子已经立起来了。同样是毗邻名校和公园,这是值得期待的一个盘。

去年越秀也在平度摘地了,今年肯定也会有动作。此外,还有几大开发商据说也要进平度。从拿地的区位可见,今年平度的重头戏还是南部新城。

但是,相比即墨西,平度南部新城缺少基数庞大的原生刚需支撑。大鳄们如果一味和小开发商打价格战,那么本来就不稳的南部新城,很快就会烂掉。去年房价跌了0.1%,今年乘10恐怕都不止。

单纯楼盘的产品力,中央美地和海信差不多就是天花板。所以在平度南部新城真正要破局,需要有几个突破:

一个是突破盘的概念造城。不仅仅是盖好房子,还要以城市运营的角度,引入教育、商业、交通优质配套,带点不一样的资源来,这样才能把年轻人聚集起来;

二是教育资源的引入,一个是顶级的幼教资源,这个相对简单,更重要的是初中。现在实验中学一枝独秀,谁要能在南部新城引入一个可以匹敌实验中学的教育资源,估计也能大卖;

第三,养老资源的整合。平度人口众多,在外打拼的平度人退休后回青岛生活是大概率,指望他们回平度很难。但是在平度为老人买一套养老房我觉得很有可能。那么,围绕着康养,在智慧家居和物业服务上能做哪些提升,这是开发商要思考的问题。

对于城镇人口只有四五十万的平度来说,很难会有一个共赢的市场。开发商如果在这里相赢,必须要拿出点不一样的东西来,这个开发商会是谁呢?


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