平度，山东省面积最大的县级市，也不知道被谁被冠以青岛的“后花园”的名号，如果以“后院起火”这一点作为KPI，隔几年就会出一个全国热点的小县城，也算是实至名归。

作为老王的家乡，这是一个老王从来没有研究过、写过的市场。2020年房价都能下跌的市场，以贝壳为首的渠道商都基本放弃的一块“盐碱地”，实在没有太多的亮点。

但是今年的第一个小长假，老王研究了两天这个既熟悉又陌生的市场，两天跑了十几个盘，收获了很多值得我们思考的东西。

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没有炒房客的远郊市场

小长假的第一天，青岛各大交通主动脉的交通压力可以想象。所以老王选择了地铁+高铁的出行方式。

如果从方便程度来说，在青平高铁开通后，确实很方便。早晨8点上高铁，一站直达，8点40时就可以到平度，早上7点到晚上6点半都有返程车。从火车站打车到老王位于市中心的家中，不到10元钱。如果我们按照一线城市的标准来看，这是一个非常理想的睡城之选。

但是，青岛是一个收入低、消费高的二线城市。在平度之前，还有高新区、胶州距离主城更近的选择。

最关键的是，青岛到平度的高铁确实也不便宜。单程46元，来回小100元，如果是天天跑，这路费都可以在青岛租一套不错的二手房了。

当然，大家比较盼望14号线。最新消息不出乎意料，没有进入三期规划，其中高铁已开通成为了一个缓建的重要原因。更深层次的原因，还在于青岛相比胶州、即墨，经济体量和影响力都不行，即使开通了恐怕也要赔钱。大家可以拿现在8号线算一下，青岛到平度坐地铁票价恐怕不会低于30元，这个价格对于工薪族同样不是一笔小钱。

所以，虽然有“后花园”的称号，但是平度与莱西一样，都很难承载青岛外溢刚需，而且没有滨海资源，自然不会吸引外来投资客。

我们看一季度的市场，平度的成交量不到2000套，与5000套+的即墨和4500套+的胶州，完全不在一个层级上。

从存量房统计来看，库存量不大，但去化周期不短。

但是，如果你从数据上武断的认为，平度楼市是一潭死水或者居住属性差，那你就大错特错了。

2

混沌的平度楼市发展史

我想从新闻中，大家都知道平度是一个很奇特的地方。至于官场的那些八卦，作为在平度“香港中路”上长大的老王来说，自然知道不少。大家如果想听，本期的米宅音频课里老王会讲一点，这里不展开了，因为这对大家买房没有太大帮助。

我们来说说平度楼市发展史和格局吧。大家都知道，因为经济实力、地理区位、著名的拆迁事件等多方面的原因，平度城市更新速度远远落后于胶州、即墨。所以，我们现在看平度楼市，都是一个很奇幻的市场。红旗路两侧传统核心区，还有不少老旧小区可以拆，东部实验中学片区也没有完全开发完毕，南部新城能开发的土地就更多了。

从历史上说，平度楼市的起点还是平度的香港中路——红旗路。在万科入驻之前，以老王现在居住的府佑苑比较有代表性。

2006年平度最高档的住宅之一，当时2580元/平方米的价格都觉得不便宜，但是卖得很好。这一代产品特点是低密度洋房、品质不高但面积足够大的中央花园，带地上车库，这样的房子现在还是老平度人比较中意的一类。最关键的是配套很纯熟，平度标志性商业综合体步行可及，距离其它四大商场也都是一刻钟的路程，现河公园过了马路就是。

虽然防盗门已经烂得不成样子，但土建质量真心不错，所以现在二手房在万元线上下。

2010年，万科来了，后面的故事大家耳熟能详。万科在红旗路上占据了老市府的地段，紧邻当时还算不错的实验小学。但是80平方米-90平方米的产品，对于改善族来说小了点，而且不论是精装房还是后来的毛坯，都不算便宜。所以，平度的改善族大部分往东走。

平度这种小县城，没有什么金融中心，自然打动人只能靠产品。所以这一带还是以大户型的洋房产品为主。虽然是一众小开发商，产品力比不上一线城市的豪宅，但是从外立面和园林上讲，还都算不错，起码不亚于浮山后的高层住区。

江山帝景

金色家园

平度虽然经济不太行，但是也有不少矿，作为青岛的“后花园”，许多私营企业也承载了一些外贸产业，所以有钱人数量也是不少。这就让城东渐渐有了平度“浮山后”的味道。

阶层，决定了学区。在平度实验中学落地之后，平度原本扁平化的学区格局被改变了。南京路小学——平度实验中学成为了平度最好的学区，住宅的人气自然也最高。

然而，平度市政府还有自己的打算，那就是在万科落地时就已经画好的蓝图——南部新城。

目前，这个区域已经形成了三大价值点——平度市政府、青大附院平度院区、2020公园，未来还有14号线。

相比于西海岸还在纸上的中央公园，平度的2020公园已经竣工。老王假期去游玩，发现建得确实不错，人工湖、大草坪，草长鸢飞，是一个周末休闲娱乐的好去处。

从区域上看，以利群为圆心的西部老城，是老平度心之所向，这里生活配套纯熟；平度东部有最好的教育资源，汇集了一批产品力不错的项目，是中产们的聚集区；南部新城是城市未来的希望，汇集了平度最优质的资源，是平度最容易讲故事的地方。

那么在这个刚需为主的市场上，哪个板块最受欢迎？老王选取了几个比较有代表性的盘来分析一下。

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被刚需压平的新房市场

第一个看的项目是3月份的新晋销冠——碧桂园·桃李东方。不大的临时营销中心，虽然没有什么活动，但是人并不少。

这个项目贯彻了碧桂园“极致实用主义”的策略，精装房单价在九千线上，还附送平度人最喜欢的车位，在东城新房选择不多的情况下，轻松拿下销冠并不让人意外。

从这个楼盘我们不难发现：平度人对于价格很敏感，对于学区很执着。

随后，老王去的是新城悦隽大都会，这个盘的优点是临近高铁站和平度一中。一期已经封顶马上交付，在售楼盘也是9000多的单价，但是不送车位。从节假日的人气来看，平度的刚需对于这个区域并太感冒。

从这个盘我们可以看出平度楼市还是自给自足局，很少人会觉得高铁能给平度房产带来增加值。

在所有的楼盘中，老王最为意外的是金悦相府这个楼盘。这个在印刷厂地块上建起来的洋房小区，可以说是老城区的优质的地段，在老王印象中应该和主城的观海地差不多的价格逻辑。产品看起来没问题，单价九千多也不算贵，小区带一个大花园，户型也不错，与城阳伴山府的是一家开发商，但感觉就是不温不火。

由此可见，在平度这样的小城，老城区改善族人数、实力还是十分有限。

如果从第一眼的眼缘来看，位于南部新城的中央美地，当然是平度的品质担当。入户大堂和干挂石材的立面，多少有一种豪宅的既视感。

说句实在话，虽然即墨西的住宅也是各有特色，但就颜值这一点而言，能比过中央美地的楼盘并不多。

作为未来的高端住区，当然少不了学区。平度实验二小，超过实验小学问题不大。

在中央美地的营销中心，老王终于找到点了红盘的范儿。准确的户型图都看不到一张，但是置业顾问号称高楼层都已经卖光了，不过单价也是九千多。如果让老王去评判，这当然是南部新城最具潜力的楼盘，但是老王的土豪同学，对这个项目都并不感冒。

质量并不那么好，交房时业主们还集体维权过，去年下大雨，车库都淹了，车进不去。

有实力拿下一个单元的她，认为住在南部新城并不方便，而且资产成长力并不高。当然，南部新城的大饼也吸引了不少有钱人去购买，有的人甚至出手多套，但是现在很多人想出房子，二手房是个有价无市的状态。

那么，南部新城的品质担当可能还是要靠海信。在海信·凤台世家的营销中心，老王感受到了一点暖意，有不少看房的人，置业顾问表示楼盘卖得很不错。这也是假期期间老王看到的唯一一个有暖场活动的楼盘。海信的盘价格当然不低，但是品质和美誉度在这里，这便是优势。

可以明确的一点是：平度虽然经济落后于胶州、即墨，但是有钱人也不少，千万豪宅也卖得动，关键是你有没有好的产品。

看下这一圈来，有一个很明显的感受，那就是新房价格的的扁平化。不管是老城、东城还是南部新城，人气比较高的这几个项目，18层的住宅价格基本都在9000元/平方米至9500元/平方米之间，没有谁因为地段或者产品力的优势高出一大截。

从产品上说，看到那么多不知名的小建筑商，我感觉平度楼盘，真正有品质保障的盘并不多。但从户型、容积率、外立面、园林设计等几个方面去考量，我觉得要好于同样建筑品质很难保障的胶州、即墨、西海岸等地的楼盘，由此可见没有炒房客，对于区域楼市来说并不都是坏事。

在这样市场环境之下，新开发商如果进入平度，如果是单纯的忽悠，会死得很惨。

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有难度也有机会的新兴市场

相比已经拉开大城架势的即墨、胶州而言，平度楼市还未完全舒张筋骨。虽然没有外来炒房客，但作为一个人口大县，有一定的自我消化能力。现在唯一的问题是，不论是东城还是南部新城，都没有一个能让全市瞩目的产品。几个各有特色的楼盘，不紧不慢地消化着各自区域的刚需，这样的市场很难起势。

在探盘时，老王发现华润的牌子已经立起来了。同样是毗邻名校和公园，这是值得期待的一个盘。

去年越秀也在平度摘地了，今年肯定也会有动作。此外，还有几大开发商据说也要进平度。从拿地的区位可见，今年平度的重头戏还是南部新城。

但是，相比即墨西，平度南部新城缺少基数庞大的原生刚需支撑。大鳄们如果一味和小开发商打价格战，那么本来就不稳的南部新城，很快就会烂掉。去年房价跌了0.1%，今年乘10恐怕都不止。

单纯楼盘的产品力，中央美地和海信差不多就是天花板。所以在平度南部新城真正要破局，需要有几个突破：

一个是突破盘的概念造城。不仅仅是盖好房子，还要以城市运营的角度，引入教育、商业、交通优质配套，带点不一样的资源来，这样才能把年轻人聚集起来；

二是教育资源的引入，一个是顶级的幼教资源，这个相对简单，更重要的是初中。现在实验中学一枝独秀，谁要能在南部新城引入一个可以匹敌实验中学的教育资源，估计也能大卖；

第三，养老资源的整合。平度人口众多，在外打拼的平度人退休后回青岛生活是大概率，指望他们回平度很难。但是在平度为老人买一套养老房我觉得很有可能。那么，围绕着康养，在智慧家居和物业服务上能做哪些提升，这是开发商要思考的问题。

对于城镇人口只有四五十万的平度来说，很难会有一个共赢的市场。开发商如果在这里相赢，必须要拿出点不一样的东西来，这个开发商会是谁呢？